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Petit exposé des règles à connaitre.
On le sait, le « C » dans SCI, est pour « CIVILE ». Par définition, une SCI ne doit et ne peut qu’exercer une activité civile : la location nue (non meublée) entre autres. Elle est normalement et habituellement soumise à l’IR (impôt sur les revenus) du fait de son activité civile.
Mais la question revient souvent de la possibilité offerte ou non à une SCI existante de faire de la location meublée qui est, par définition, une activité commerciale au sens de l’article L.110-1 du Code de commerce. L’alinéa 4 de l’article répute en effet acte de commerce “toute entreprise de location de meubles”.
En principe donc, SCI et location meublée ne semblent pas compatibles. Toutefois, il existe deux exceptions et tolérances, sous certaines conditions. Les voici détaillées :
1. La SCI à l’IR mais avec limitation de l’impact commercial
Première exception : si la location en meublé a un caractère accessoire à l’activité principale (location non meublée) de la SCI. Une SCI peut alors conserver sa transparence fiscale (sans risquer de se voir imposer l’IS en cas de contrôle) en faisant en sorte de limiter l’impact de ses revenus commerciaux issus de la location meublée. Les associés sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR). Ils déclarent alors la part des bénéfices correspondant à la quote-part qu’ils détiennent dans le capital social de la société. Ils paient l’impôt sur les bénéfices dans le cadre de leur déclaration de revenus annuelle. Ils peuvent, le cas échéant, bénéficier du statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP).
Pour cela, il faut que le montant des recettes issues de l’activité de location meublée ne dépasse pas 10% du montant des recettes totales de la SCI. Un franchissement exceptionnel est toléré si la moyenne des recettes de l’année en cours et des 3 années précédentes n’excède pas le seuil de 10%. Enfin, la location meublée doit rester une activité exceptionnelle et être de courte durée. Elle ne doit pas avoir un caractère habituel. C’est pourquoi, généralement, il s’agit d’une SCI qui n’a qu’un seul bien en AirBnB par exemple.
SCI et location saisonnière sont donc compatibles, mais seulement si ce n’est pas l’activité principale ou habituelle de la société civile et si le seuil est respecté. Dès lors, la SCI a la possibilité d’exercer une activité de LMNP.
2. La SCI à l’IS
Deuxième exception. Selon l’article 206 2° du Code Général des Impôts, les sociétés civiles qui se livrent à une exploitation ou à des opérations présentant un caractère industriel ou commercial au sens des articles 34 et 35 du Code général des impôts doivent être assujetties à l’impôt sur les sociétés (IS). Ainsi, la pratique habituelle de la location meublée par la SCI, même à titre accessoire, rend celle-ci commerciale par son objet.
La SCI doit alors opter pour l’IS et non plus l’IR, et peut louer en meublé (attention, elle ne pourra plus changer ensuite). Si l’exercice d’une activité commerciale n’est alors pas sanctionné par la nullité de la société, elle lui impose toutefois de se soumettre au régime de l’impôt sur les sociétés (IS) par application du paragraphe 2 de l’article 206 du Code général des impôts.
Dans ce cas, l’ensemble de ses bénéfices seront soumis à cet impôt (même ceux issus d’une éventuelle activité civile, par « contamination commerciale »). En cas de location meublée, la SCI à l’IS voit tous ses bénéfices imposés au titre de l’impôt sur les sociétés. Il n’y a pas de distinction entre les revenus locatifs provenant d’un bien nu (activité civile) et ceux provenant d’un bien meublé (activité commerciale). C’est la SCI qui s’acquittera de l’impôt. Les associés, quant à eux, ne paieront un impôt que s’ils perçoivent des dividendes versés par la SCI. La SCI va pouvoir déduire ses charges de ses recettes et n’être imposée que sur ses bénéfices. De plus, une SCI à l’IS peut amortir l’achat de ses biens immobiliers.
Attention, l’assujettissement à l’IS a de nombreuses conséquences pour la société. Il présente quelques avantages mais aussi des inconvénients. Opter pour l’IS implique de se conformer aux obligations fiscales et comptables attachées à ce régime fiscal. La SCI doit alors entre autres tenir une comptabilité. Elle a l’obligation d’amortir l’immeuble, d’établir des comptes annuels et faire délibérer ses associés sur la répartition du résultat dégagé chaque année (AGO).
Petit tableau récapitulatif des avantages et inconvénients des SCI à l’IS :
NDLR : Rappelons ici que l’intérêt du LMNP est de pouvoir amortir le bien, or c’est impossible dans une SCI à l’IR, donc vous facturerez de la location meublée mais avec une imposition correspondant à de la location nue… Donc peu d’intérêt 😉
Quant à la SCI à l’IS, c’est 25% d’impôts sur la plus value de revente et 30% de “flat tax” pour récupérer l’argent qui reste après dissolution (boni de dissolution) : il n’y a plus d’intérêt à investir dans ce cas 😉
Le mieux reste donc le LMNP au réel, seul ou en indivision… CQFD 😉
Nous vous recommandons donc de consulter, avant tout projet, un avocat fiscaliste, qui saura vous conseiller sur la bonne option parfaitement adaptée à votre situation personnelle. En cas de besoin, contactez-nous, et nous vous en indiquerons plusieurs.
Bien à vous,
Richard BELLANGER – CEO
